Validez de las rifas de inmuebles
1.- La práctica recientemente difundida de traspasar la propiedad de un inmueble mediante la realización de rifas entre particulares, no se encuentra regulada de manera específica en nuestro Derecho y sólo encontramos referencia a ella en la Circular Nº 2394 de 10 de agosto de 2022, la que comienza señalando que no es tarea del SII pronunciarse sobre la legalidad de dichas rifas, sin perjuicio de lo cual instruye la manera en que los intervinientes en ella deben cumplir con las obligaciones tributarias que surgirían de ellas (pago de impuestos asociados).
Dado lo anterior, para determinar la posibilidad de enajenar (traspasar el dominio) del inmueble con aplicación de este sistema de rifas, es necesario analizar el conjunto de nuestra legislación de una manera armónica que nos permita determinar si dicha práctica puede o no, considerarse como un acto jurídico con la validez necesaria para transferir el dominio a quien ha querido adquirirlo, sin ocasionarle problemas posteriores ni a él ni a los anteriores propietarios.
2.- Tal como ya lo comentamos en nuestra reunión de 31 de enero, la realización de rifas, sorteos y demás premiaciones similares en juegos de azar (todos aquellos en que es la suerte y no la destreza, quien determinar la persona del ganador), aparecen como actos jurídicos prohibidos por la ley y ello explica que el SII al inicio de su Circular Nº 2394 aclare que sólo ha querido ordenar la manera de declarar el impuesto a la renta y que no se pronuncia respecto de la legalidad de las rifas.
Lo dicho, porque el artículo 1466 del Código Civil señala que existe “objeto ilícito” en las deudas contraídas en juegos de azar, en tanto que el artículo 1682 del mismo Código sanciona como nulos los actos y contratos de objeto ilícito, lo que se traduce en que el Conservador de Bienes Raíces no podrá inscribir la propiedad a nombre del ganador y que quienes intervienen en ella podrían interponer una demanda de nulidad ante los tribunales, para lo cual tiene el plazo de 10 años, tiempo durante el cual la situación del ganador sería cuestionada e incluso, en caso de que él quisiera vender el inmueble o darlo en hipoteca como garantía de un crédito, por ejemplo, no podría hacerlo porque le rechazarían el “estudio de títulos” al haber adquirido el inmueble mediante un acto jurídico sancionado por la ley y que no se sanea hasta después de transcurridos 10 años desde la fecha de su celebración.
3.- Es justamente por la sanción de nulidad recién explicada que quienes enajenan inmuebles mediante rifas concurren con posterioridad al sorteo para suscribir un contrato de compraventa con el ganador, en que aparecen como vendedores del inmueble, mientras que el ganador figura como comprador del mismo.
Este contrato de compraventa es perfectamente legal, siempre que cumpla con los requisitos de validez de todo acto o contrato, entre ellos, el de reflejar la voluntad real de los contratantes, lo que sabemos que no ocurre, puesto que lo que los contratantes han querido no es comprar y vender, sino que ganar y rifar.
4.- Entonces, las partes le dan a sorteo una apariencia de compraventa, señalando que han intervenido en el proceso sólo dos partes, (comprador y vendedor) y omitiendo toda referencia al sorteo y teniendo cuidado de señalar como “precio” un valor cercano al valor comercial del inmueble, puesto que de señalar como precio el valor del boleto de la rifa, el contrato se vuelve anulable, dejando abierta la posibilidad de que quede sin efecto por “lesión enorme”, que es la sanción que impone que la ley para aquellos contratos de compraventa de bienes raíces en que el precio pactado es inferior a la mitad del valor comercial. (art. 1888 Código Civil). El plazo de prescripción durante el cual se puede solicitar la declaración de nulidad por lesión enorme es de un año desde la fecha de celebración del contrato, por loque durante ese tiempo el adquirente estará en una incómoda situación de incertidumbre y no podrá disponer del inmueble ni darlo en hipoteca.
Este inconveniente se puede soslayar, tal como se ha estado haciendo por quienes parecen en las redes sociales, señalando en el contrato de compraventa, un precio cercano al valor comercial, acrecentando con ello la ficción contenida en el supuesto contrato de compraventa, el que ya no sólo sería impugnable por la vía de la lesión enorme sino que, también por la vía de nulidad absoluta por falta de consentimiento, puesto que se trataría de un contrato derechamente “simulado”, de una compraventa que de verdad nunca existió porque la verdad es que se trató de un sorteo. En este caso volvemos al plazo de prescripción de 10 años.
Es destacable a este respecto lo previsto en el artículo 1469 del Código Civil en el sentido de que cualquier cláusula por la cual las partes renunciaren a solicitar judicialmente la declaración de nulidad del acto no tiene valor alguno, de manera que aun cuando los participantes en la rifa acepten expresamente las bases publicadas ante Notario y en ellas se incluya la renuncia a demandar la nulidad, dicha renuncia no tendrá efecto alguno.
5.- En este escenario el lógico preguntarse cómo lo hacen quienes parecen en internet publicando rifas de inmuebles y ello se explica distinguiendo las siguientes alternativas:
- Quienes realizan la rifa y luego firman con el ganador un contrato de compraventa, asumiendo el riesgo de su posible declaración de nulidad durante el plazo de un año e indicando como precio de venta un valor superior al efectivamente “pagado” por el comprador, quien sólo desembolso al valor del boleto de la rifa.
El Servicio de Impuestos Internos ha asumido esta realidad y emitido una Circular Nº 2394 referida al principio de este informe, por la que regula la forma en que deberían declarar y pagar impuestos las partes intervinientes en el contrato de compraventa que se simula, lo que no significa darle validez o legalidad al mismo.
Según lo indicado por el SII el supuesto “vendedor” deberá considerar el precio de venta declarado en el contrato como un ingreso a incluir en su declaración de impuesto a la renta (global complementario), pagando los impuestos que correspondan a su tramo, el que podría verse aumentado con este ingreso. En tanto que el comprador no deberá hacer declaración alguna, pero quedará supeditado a una posible citación del SII para que acredite la disponibilidad de los fondos con los cuales adquirió el inmueble, considerados como tales “fondos” los dineros correspondientes al precio de compra mencionado en el contrato y sin que ese “ganador” puede argumentar que sólo pagó el valor del boleto, porque la escritura pública en que consta la compraventa del inmueble, documento que permite que el inmueble sea inscrito a su nombre, hace “plena prueba” en su contra, es decir, no puede desmentir lo que ha señalado en ella.
En este punto, es importante hacer presente que todo Notario y Conservador está obligado a informar al SII toda compraventa otorgada o registrada ante ellos, así como cualquier otro contrato que implique traspaso de bienes y que, además de las consecuencias tributarias que ellos puedan generar, el SII podría querellarse en contra de los contratantes por los delitos contemplados en los artículos 277, 278 y 279 del Código Penal, relacionados con las apuestas, así como por las figuras de fraude al fisco u otras propias del ámbito tributario.
- Quienes se someten a la reglamentación especial contenida en La Ley 10.262, publicada en el Diario Oficial el 6 de enero de 1952 y que permite al Presidente de la República a autorizar a las personas jurídicas creadas para realizar obras pías o de beneficencia privada cuyo objeto sea la educación, la caridad o la asistencia social, a las sociedades mutualistas, a los Cuerpos de Bomberos y a las instituciones deportivas, con personalidad jurídica, para realizar rifas o sorteos anuales, siempre que el producto de aquellas sea empleado estrictamente para el fin que fue concebida la persona jurídica de que se trata (fundación o corporación). Esta facultad hoy está delegada en los Intendentes regionales y es la que invocan algunos estudios jurídicos que organizan rifas de inmuebles en asociación con entidades de beneficencia que publicitan las rifas como propias a camio de un porcentaje de lo recaudado por venta de boletos.
Es importante señalar que las fundaciones están sometidas a control por parte del Ministerio de Justicia y deben ser inscritas en el registro que al efecto lleva el Servicio de Registro Civil e Identificación.
En lo personal creo que este es el mecanismo más idóneo para la realización de la rifa, pero tengo serias dudas respecto del tratamiento que harán las entidades fiscalizadoras de éstas e incluso el mismo SII, puesto que la ley exige que el producto del sorteo sea empleados “estrictamente” en la consecución del objeto benéfico asumido por la entidad de que se trate y en este caso dicha entidad sólo recibiría un porcentaje de lo obtenido, por lo que el SII podría iniciar un proceso de fiscalización tributaria respecto de la entidad sin fin de lucro.
Asimismo, queda abierta la interrogante respecto del tratamiento que el Conservador de Bienes Raíces de a estos casos, porque es muy probable que para inscribir la propiedad a nombre del adquirente exija igualmente, la suscripción de un contrato adicional al sorteo mismo.